目次
第1章 権利関係
制限行為能力者制度 問題
制限行為能力者制度 解説
代理 問題
代理 解説
取得時効 問題
取得時効 解説
対抗要件 問題
対抗要件 解説
抵当権 問題
抵当権 解説
債務不履行 問題
債務不履行 解説
債権者代位権等 問題 
債権者代位権等 解説
保証・連帯保証 問題
保証・連帯保証 解説
解除 問題
解除 解説
遺言 問題
遺言 解説
借地借家法 問題
借地借家法 解説
借地借家法 問題
借地借家法 解説
区分所有法 問題
区分所有法 解説
不動産登記法 問題
不動産登記法 解説
第2章 法令上の制限
国土利用計画法 問題
国土利用計画法 解説
都市計画法 問題
都市計画法 解説
都市計画法 問題
都市計画法 解説
建築基準法 問題
建築基準法 解説
建築基準法 用途制限 問題
建築基準法 用途制限 解説
宅地造成等規制法 問題
宅地造成等規制法 解説
土地区画整理法 問題
土地区画整理法 解説
農地法 問題
農地法 解説
第3章 税金
相続時精算課税 問題
相続時精算課税 解説
不動産取得税 問題
不動産取得税 解説
第4章 不動産鑑定評価基準
不動産鑑定評価基準 問題
不動産鑑定評価基準 解説
第5章 宅建業法
免許 問題
免許 解説
免許 欠格事由 問題
免許 欠格事由 解説
免許 問題
免許 解説
事務所 問題
事務所 解説
取引主任者 登録 問題
取引主任者 登録 解説
営業保証金 問題
営業保証金 解説
広告 問題
広告 解説
媒介契約 問題
媒介契約 解説
37条書面 問題
37条書面 解説
重要事項説明 問題
重要事項説明 解説
重要事項説明 問題
重要事項説明 解説
37条書面 問題
37条書面 解説
クーリングオフ 問題
クーリングオフ 解説
8種制限 問題
8種制限 解説
8種制限 問題
8種制限 解説
8種制限 手付金等保全措置 問題
8種制限 手付金等保全措置 解説
報酬制限 問題
報酬制限 解説
保証協会 問題
保証協会 解説
監督罰則 問題
監督罰則 解説
特定住宅瑕疵担保責任法 問題
特定住宅瑕疵担保責任法 解説
第6章 その他
住宅金融支援機構 問題
住宅金融支援機構 解説
不当景品類及び不当表示防止法 問題
不当景品類及び不当表示防止法 解説
統計 問題
統計 解説
土地 問題
土地 解説
建物 問題
建物 解説
奥付
奥付

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代理 解説

「解 説」

正解・・「正答率・・70.2%

1、「×」

確かに、任意代理は本人と代理人との信頼関係を基礎として成り立っている。そこで、本人が死亡したとき当該代理権が消滅するのか問題となる。

この点↓

民法は、代理人の知・不知に関係なく、代理権が消滅するとした(11条1項1号)。

したがって↓

B(代理人)の代理権は消滅するので、「BはAの代理人として有効に甲土地を売却することができる」とするのは、×である。

2、「×」

確かに、任意代理は本人と代理人との信頼関係を基礎として成り立っている。そこで、代理人が死亡したとき当該代理権が消滅するのか問題となる。

この点↓

民法は、代理人が死亡したとき代理権が消滅するとした(11条1項2号)。

したがって↓

「B(代理人)が死亡しても、Bの相続人はAの代理人として有効に甲土地を売却することができる」とするのは、×である。

3、「×」

確かに、未成年者は制限行為能力者であることから、原則として法律行為をなすには、その法定代理人(親権者)の同意が必要で、この同意なくした行為は取消し得る。そこで、18歳であるBがA(本人)の代理人として甲土地をC(第三者)に売却する場合、その法定代理人(親権者)の同意が必要か問題となる。

この点↓

代理の場合、法律行為は代理人と相手方間で行うが、その効果は、直接本人に帰属する。そこで、未成年者である代理人が不利益を被ることはなく、同意は不要で取り消すことができない(102条)。

したがって↓

「CはBが未成年者であることを理由に売買契約を取り消すことができる」とするのは、×である。

4、「○」

確かに、Bが売主Aの代理人であると同時に買主Dの代理人としてAD間で売買契約を締結する。いわゆる、「双方代理」は、本人に不利益を与えるので原則禁止とした。

しかし↓

あらかじめ、A及びDが承諾を与えた場合、本人は不利益覚悟と考えられるので、この売買契約は有効となる(108条)。

したがって↓

「この売買契約は有効である」ので、○である。


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都市計画法 問題

【問16 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

 市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。

 準都市計画区域は、都市計画区域外の区域のうち、新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている。

 区域区分は、指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。

 特定用途制限地域は、用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている。


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都市計画法 解説

「解 説」

正解・・「」正答率・・50.8

、「○」

確かに、都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保し、土地の合理的な利用を図ることを基本理念とする。

そこで↓

市街化を促進すべき市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化を抑制すべき市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている(都計法13条17号)

したがって↓

「市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるものとし、市街化調整区域については、原則として用途地域を定めないものとされている。」ので、○である。

、「×」

確かに、都市計画区域は、都市人口の増加等に伴いより広域的に捉える必要がある。

そこで↓

都道府県は、都市計画区域外の区域のうち、相当数の建築物その他の工作物(以下「建築物等」という。)の建築若しくは建設又はこれらの敷地の造成が現に行われ、・・・将来における一体の都市としての整備、開発及び保全に支障が生じるおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定することができることとした(都計法5条の2第1項)。

したがって↓

「新たに住居都市、工業都市その他の都市として開発し、及び保全する必要がある区域に指定するものとされている」とするのは、×である。

、「×」

確かに、都市計画は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、健康で文化的な都市生活及び機能的な都市活動を確保し、土地の合理的な利用を図ることを基本理念とするが、具体的な都市形成については地域の特性がある。

そこで↓

(市街化区域と調整区域に分ける)区域区分は、人口等の多い三大都市圏等を除き必要があると認められる場合に原則として行うこととした(都計法7条の2第1項)

したがって↓

指定都市、中核市及び特例市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている」とするのは、×である。

、「×」

確かに、特定用途制限地域は、用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く。)内において、その良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする(都計法9条14項)。

したがって↓

「用途地域内の一定の区域における当該区域の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るため当該用途地域の指定を補完して定めるものとされている」とするのは、×である。

 


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免許 問題

【問26 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
 農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

 他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

 破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

 信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

 


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免許 解説

「解 説」

正解・・「」正答率・・63.4

、「×

確かに、不動産は高額であることから、宅地建物取引業法は、宅建業を営む者について免許制度を実施し規制を行うこととしたので、宅建業の定義が問題となる。

この点

宅地建物取引業とは、「不特定多数の者に、反復継続して」次の行為を行なう①当事者として→売買・交換をする場合、②代理として→売買・交換・賃貸をする場合、③媒介(仲介)として→売買・交換・賃貸をする場合をいう(業法2条2号)。

そこで 

販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、業に該当するので免許を必要とする。

したがって↓

「免許を必要としない」とするのは、×である。

 

、「×

確かに、宅地建物取引業とは、「不特定多数の者に、反復継続して」次の行為を行なう①当事者として→売買・交換をする場合、②代理として→売買・交換・賃貸をする場合、③媒介(仲介)として→売買・交換・賃貸をする場合をいう(業法2条2号)。

そこで

他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合であっても、自ら所有する建物を貸借する場合と同様に、免許を必要としない。

したがって↓

「免許が必要になる」とするのは、×である。

、「×

確かに、宅地建物取引業とは、「不特定多数の者に、反復継続して」次の行為を行なう①当事者として→売買・交換をする場合、②代理として→売買・交換・賃貸をする場合、③媒介(仲介)として→売買・交換・賃貸をする場合をいう(業法2条2号)。

そこで

破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要とする。

したがって↓

「その媒介を業として営む者は、免許を必要としない」とするのは、×である。

、「

確かに、宅地建物取引業とは、「不特定多数の者に、反復継続して」次の行為を行なう①当事者として→売買・交換をする場合、②代理として→売買・交換・賃貸をする場合、③媒介(仲介)として→売買・交換・賃貸をする場合をいう(業法2条2号)。

しかし

信託業法第3条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である(業法77条1項から3項)

したがって↓

「その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である」ので、である。



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