目次
第1章 権利関係
問1 問題 民法の条文に規定されているものはどれか
問1 解説 民法に規定されているもの 
問2 問題 制限行為能力者
問2 解説  制限行為能力者
問3 問題 物権変動
問3 解説 物権変動
問4 問題 抵当権
問4 解説 抵当権
問5 問題 債権譲渡
問5 解説 債権譲渡
問6 問題 売主の担保責任
問6 解説 売主の担保責任
問7 問題 賃貸借・不法行為
問7 解説 賃貸借・不法行為
問8 問題 賃貸借
問8 解説 賃貸借
問9 問題 判決文 不法行為・債務不履行
問9 解説 判決文 不法行為・債務不履行
問10 問題 相続
問10 解説 相続
問11 問題 借地借家法 借地
問11 解説 借地借家法 借地
問12 問題 借地借家法 借家
問12 解説 借地借家法 借家
問13 問題 区分所有法
問13 解説 区分所有法
問14 問題 不動産登記法
問14 解説 不動産登記法
第2章 法令上の制限
問15 問題 国土利用計画法
問15 解説 国土利用計画法
問16 問題 都市計画法
問16 解説 都市計画法
問17 問題 都市計画法 開発許可
問17 解説 都市計画法 開発許可
問18 問題 建築基準法
問18 解説 建築基準法
問19 問題 建築基準法
問19 解説 建築基準法
問20 問題 宅地造成等規制法
問20 解説 宅地造成等規制法
問21 問題 土地区画整理法
問21 解説 土地区画整理法
問22 問題 農地法
問22 解説 農地法
第3章 税金
問23 問題 印紙税
問23 解説 印紙税
問24 問題 不動産取得税
問24 解説 不動産取得税
第4章 鑑定評価基準
問25 問題 鑑定評価
問25 解説 鑑定評価
第5章 宅地建物取引業法
問26 問題 監督処分
問26 解説 監督処分
問27 問題 媒介契約
問27 解説 媒介契約
問28 問題 8種制限
問28 解説 8種制限
問29 問題 業務上の一般的規制等
問29 解説 業務上の一般的規制等
問30 問題 37条書面
問30 解説 37条書面
問31 問題 保証協会
問31 解説 保証協会
問32 問題 広告 (業務上の規制)
問32 解説 広告 (業務上の規制)
問33 問題 報酬
問33 解説 報酬
問34 問題 47条 業務上の規制
問34 解説 47条 業務上の規制
問35 問題 免許(業者)
問35 解説 免許(業者)
問36 問題 重要事項説明
問36 解説 重要事項説明
問37 問題 業者
問37 解説 業者
問38 問題 宅建士 (登録)
問38 解説 宅建士 (登録)
問39 問題 重要事項・37条書面
問39 解説 重要事項・37条書面
問40 問題 営業保証金
問40 解説 営業保証金
問41 問題 媒介契約等
問41 解説 媒介契約等
問41 解説 媒介契約等
問42 問題 37条書面
問42 解説 37条書面 
問43 問題 手付金等保全措置(8種制限)
問43 解説 手付金等保全措置(8種制限)
問44 問題 クーリング・オフ
問44 解説 クーリング・オフ
問45 問題 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
問45 解説 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
第6章 その他(5点免除部分)
問46 問題 住宅金融支援機構
問46 解説 住宅金融支援機構
問47 問題 不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約)
問47 解説 不当景品類及び不当表示防止法(不動産の表示に関する公正競争規約)
問48 問題 統計
問48 解説 統計
問49 問題 土地
問49 解説 土地
問50 問題 建物
問50 解説 建物
奥付
奥付

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問2 問題 制限行為能力者

【問 2制限行為能力者に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

 

  1. 古着の仕入販売に関する営業を許された未成年者は、成年者と同一の行為能力を有するので、法定代理人の同意を得ないで、自己が居住するために建物を第三者から購入したとしても、その法定代理人は当該売買契約を取り消すことができない。
  2. 被保佐人が、不動産を売却する場合には、保佐人の同意が必要であるが、贈与の申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である。
  3. 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する際、後見監督人がいる場合には、後見監督人の許可があれば足り、家庭裁判所の許可は不要である。
  4. 被補助人が、補助人の同意を得なければならない行為について、同意を得ていないにもかかわらず、詐術を用いて相手方に補助人の同意を得たと信じさせていたときは、被補助人は当該行為を取り消すことができない。

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問2 解説  制限行為能力者

解答・・4

1、確かに、古着の仕人販売に関する営業を許された未成年者は、当該営業の範囲内の法律行為については、成年者と同一の行為能力を有することとなり、法定代理人は当該売買契約を取り消すことができない(民法6条1項)。

      しかし↓

未成年者が自己の居住用建物を購入するのは、営業外の行為であり、通常の未成年者として扱われるので、法定代理人の同意を得ないでした当該売買契約を法定代理人は取り消すことができる。

     したがって↓

本肢の「法定代理人は・・・取り消すことができない」とするのは、×。

2、確かに、被保佐人が、保佐人の同意を得ないで重要な法律行為をした場合、当該法律行為を取り消すことができるので、贈与の申し出を拒絶する場合も、保佐人の同意は不要なのか問題となる。

      この点↓

贈与は無償であることから、当該贈与の申し出を拒絶することは、被保佐人にとって不利益行為であり、保佐人の同意が必要である(民法13条1項3号)。

     したがって↓

本肢の「贈与の申し出を拒絶する場合には、保佐人の同意は不要である」とするのは、×。

3、確かに、成年後見人は、原則成年被後見人に代わって、法律行為ができるので、成年被後見人が居住している建物の売却も自由にできるか問題となる。

      この点↓

民法は、成年被後見人の居住する建物は、生活基盤を成すものであるため、売却は慎重に行うことが必要であり、家庭裁判所の許可を必要とした(民法859条の3)。

     したがって↓

本肢の「家庭裁判所の許可は不要である」とするのは、×。

4、確かに、被補助人が、補助人の同意を必要とする法律行為について同意を得ないでした場合には、原則として被補助人は当該行為を取り消すことができる。

      しかし↓

被補助人が補助人の同意を得たと詐術を用いて相手方を信じさせた場合には、被補助人の保護よりも取引の安全を図るべきであるため、被補助人は当該行為を取り消すことができない(民法21条)。

     したがって↓

本肢は、○。


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問3 問題 物権変動

【問 3AがA所有の甲土地をBに売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

 

 

  1. Aが甲土地をBに売却する前にCにも売却していた場合、Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。
  2. AがBの詐欺を理由に甲土地の売却の意思表示を取り消しても、取消しより前にBが甲土地をDに売却し、Dが所有権移転登記を備えた場合には、DがBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、AはDに対して甲土地の所有権を主張することができない。
  3. Aから甲土地を購入したBは、所有権移転登記を備えていなかった。Eがこれに乗じてBに高値で売りつけて利益を得る目的でAから甲土地を購入し所有権移転登記を備えた場合、EはBに対して甲土地の所有権を主張することができない。
  4. AB間の売買契約が、Bの意思表示の動機に錯誤があって締結されたものである場合、Bが所有権移転登記を備えていても、AはBの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる。

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問3 解説 物権変動

解答・・3

1、確かに、甲土地は、Aを起点に「AC」・「AB」へと譲渡されたものであり、いわゆる「二重譲渡」となる。この二重譲渡における(両譲受人)CBの甲土地を巡る優劣は、登記の先後で決せられる。

    そこで↓

第二買主Cは、甲土地の所有権移転登記を備えていなければ、第一買主Bに対して当該所有権を主張できない(民法177条)。

   したがって↓

本肢の「Cは所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる」とするのは、×。


2、確かに、Dは、詐欺取消前の第三者であり、詐欺された者と第三者との優劣が問題となる。

    この点↓

民法は、第三者DBの詐欺の事実を知っていた(悪意)場合には、Dは当該契約が取り消されたとしても不測の損害を蒙ることはないので、ADに対して甲土地の所有権を主張することができるとした(民法96条3項)。

   したがって↓

本肢の「DBの詐欺の事実を知っていたか否かにかかわらず、ADに対して甲土地の所有権を主張することができない」とするのは、×。


3、確かに、甲土地の第二買主E が、第一買主Bに高値で売りつけ利益を得る目的でAから購入した場合、いわゆる、Eは「背信的悪意者」であり、通常の「二重譲渡」と同様にEBより先に登記を有すればBに対して甲土地の所有権を主張できるか、すなわち、「背信的悪意者」は177条の第三者か問題となる。

    この点↓

判例は、民法177条の第三者とは、登記の無いことを主張する正当な利益を有する者をいうとし、「背信的悪意者」は自由競争を逸脱した者で保護の必要性はなく、第三者に該当しないとするので、Eが登記を有したとしてもBに対して甲土地の所有権を主張することはできないとした。

    したがって↓

本肢は、○。


4、確かに、意思表示は通常「動機」を前提に①「内心的効果意思」→②「表示意思」→③「表示行為」の順に行われるが、動機は意思表示の構成要素ではないため、原則として「動機の錯誤」には、95条(錯誤)は適用できないので問題となる。

    この点↓

判例は、「動機の錯誤」には、95条の錯誤規定が適用できないとすれば、当該錯誤規定は無意味となってしまうし、「動機の錯誤」か否かの判断は難しいので、錯誤者と相手方の利益調整を図り、動機が表示された場合には、意思表示の構成要素となり95条の錯誤が適用されるとした。

    なお↓

本肢では買主Bに「動機の錯誤」が有ったのであり、売主Aの錯誤無効は原則主張できない。また、錯誤による売買契約は「取消すことができるのではなく、「無効」である。

   したがって↓

本肢の「ABの錯誤を理由にAB間の売買契約を取り消すことができる」とするのは、×。


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問6 問題 売主の担保責任

【問 6】 Aを売主、Bを買主とする甲土地の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

 

 

  1. Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
  2. Bが、甲土地がCの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Aが甲土地の所有権を取得してBに移転することができないときは、Bは、本件契約を解除することができる。
  3. Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、BはAに対して、損害賠償を請求することができない。
  4. Bが、A所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってBが甲土地の所有権を失ったときは、Bは、本件契約を解除することができる。


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